ФОП здає нерухомість як фізособа: як зберегти єдиний податок

Що нового роз’яснила ДПС

29 жовтня 2026 року ГУ ДПС у Херсонській області підтвердило: реєстрація особи підприємцем сама по собі не забороняє їй здавати власне майно як фізичній особі. Ключова умова — така оренда не повинна здійснюватися в межах підприємницької діяльності платника єдиного податку. Це свіже офіційне роз’яснення не змінює Податковий кодекс, але дає практичний орієнтир для розмежування двох статусів.

Кого стосується

1. ФОП першої–третьої груп, які володіють квартирою, будинком, нежитловим приміщенням або земельною ділянкою;
2. бухгалтерів і консультантів, які розмежовують особисті доходи підприємця та дохід від діяльності ФОП;
3. юридичних осіб і ФОП-орендарів, які можуть виконувати функції податкового агента фізособи-орендодавця;
4. фізичних осіб-орендарів, коли власник сам декларує отриманий дохід.

Два режими оренди — не змішуйте їх

Які обмеження площі встановлено для ФОП-єдинника

1. земельні ділянки — загалом не більше 0,2 га;
2. житлові приміщення та/або їх частини — загалом не більше 400 м²;
3. нежитлові приміщення, споруди, будівлі та/або їх частини — загалом не більше 900 м².

Як оформити особисту оренду без змішування з ФОП

1. У договорі зазначте орендодавцем фізичну особу — власника, а не ФОП; звірте реквізити з документом про право власності.
2. Не використовуйте в договорі підприємницький КВЕД, печатку, рахунок чи первинні документи ФОП як докази виконання цієї оренди.
3. Передбачте окремі реквізити для розрахунків і не включайте надходження до підприємницького доходу єдинника.
4. Зберігайте договір, акти або інші документи про передачу майна, банківські виписки та розрахунок податків як фізособи.
5. Зафіксуйте, хто є орендарем: юридична особа, ФОП або звичайна фізособа — від цього залежить, хто виконує податкові обов’язки.

Хто утримує та сплачує податки

1. Якщо орендар — юридична особа або ФОП, він є податковим агентом фізособи-орендодавця та утримує податки під час нарахування або виплати доходу.
2. Якщо орендар — звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою, орендодавець сам декларує дохід і сплачує податки за правилами пункту 170.1 ПКУ.
3. Для житлової та нежитлової нерухомості з 23 жовтня 2026 року ДПС підтвердила ставку ПДФО 5%; військовий збір з орендної плати справляється за ставкою 5%.
4. Базу оподаткування звіряйте з договором і мінімальною сумою орендного платежу, якщо її належно встановила та оприлюднила територіальна громада.

Практичний приклад

ФОП третьої групи володіє квартирою та здає її громадянину. У договорі орендодавцем зазначена фізична особа-власник, оплата надходить окремо від підприємницьких розрахунків, а дохід не включається до книги чи іншого обліку доходів ФОП. За такої моделі ДПС допускає збереження спрощеної системи, але власник повинен виконати податкові обов’язки фізособи за пунктом 170.1 ПКУ.

Чекліст перед підписанням договору

1. Перевірте право власності та площу кожного об’єкта.
2. Оберіть один реальний статус орендодавця для конкретного договору: ФОП або фізособа.
3. Якщо оренда підприємницька, звірте КВЕД, групу єдиного податку, орендаря та сукупні площі.
4. Якщо оренда особиста, відокремте договір, рахунок, документи й податковий облік від діяльності ФОП.
5. Визначте податкового агента та зафіксуйте в договорі суму орендної плати й порядок виплати.
6. Перед першою виплатою перевірте чинну ставку для об’єкта та періоду, а також мінімальну орендну плату громади.

Типові помилки

1. укласти договір від імені ФОП, але оподатковувати дохід як особистий;
2. приймати особисту орендну плату на підприємницький рахунок і включати її до документів ФОП;
3. вважати, що сам статус ФОП автоматично робить будь-яку оренду підприємницькою;
4. ігнорувати межі площі, коли оренда фактично ведеться в межах ФОП-єдинника;
5. не визначити, хто є податковим агентом і хто подає декларацію;
6. застосувати нову ставку ПДФО до доходів за період до 23 жовтня 2026 року без розмежування.